正荣地产频频发债,实则“以债还债”?

正荣地产频频发债,实则“以债还债”? 2021-08-26 19:12来源:人民资讯 8月22日,正荣地产发布了上半年业绩报告,上半年营收160.11亿元,同比增长10.1%。毛利润30.51亿元,同比增长3.3%;净利润15.04亿元,同比增长17.88%,实现合约销售金额823亿元,同比增长47%,完成全年合约销售目标的54.9%。克而瑞数据显示,正荣地产上半年全口径销售额位列全国第24位,

正荣地产频频发债,实则“以债还债”? 2021-08-26 19:12 来源:人民资讯

正荣地产频频发债,实则“以债还债”?

8月22日,正荣地产发布了上半年业绩报告,上半年营收160.11亿元,同比增长10.1%。毛利润30.51亿元,同比增长3.3%;净利润15.04亿元,同比增长17.88%,实现合约销售金额823亿元,同比增长47%,完成全年合约销售目标的54.9%。克而瑞数据显示,正荣地产上半年全口径销售额位列全国第24位,较2020年下滑2个名次。

靠出售子公司回血,ROE低于银行定期收益

正荣地产上半年毛利增速放缓,净利依旧保持较快增长,主要得益于出售子公司的收益。报告期内出售附属公司收入8.53亿元,该项收入贡献了上半年净利的56.75%,而去年同期净利仅为0.13亿元。

杜邦分析数据显示,2020年上半年,正荣地产ROE为4.86%处于行业中等水平。而2021年上半年,正荣的ROE下降明显,仅为3.2%,不仅比不过欧宗荣弟弟欧宗洪的融信,甚至低于商业银行的三年期存款利率。

三道红线呈“黄”,首次披露表外负债

三道红线方面,中报显示,2021年上半年正荣地产剔除预收款的资产负债率72.4%,净负债率57.2%,现金短债比2.19,剔除预收款后的资产负债率超阈值,归为“黄档”行列。正荣地产董事局主席兼行政总裁黄仙枝表示:“争取2022年上半年把三条线都转绿。”

值得注意的是,期内正荣地产少数股权益从去年同期的150.09亿元上涨至53.79亿元,占总权益53.93%,超过母公司股东权益,而净利润分成为3.38亿元,仅占比22.53%,严重不匹配。业界推测正荣地产以“明股实债”的方式优化财务报表。

为了回应外界质疑,在业绩发布会上,正荣地产管理层首次公开披露了其表外负债的情况。截至2021年上半年,正荣地产表外负债约为31亿元,表外货币资金约为24亿元,表外净负债约为7亿元,表外债务尚属于合理可控范围。

频频发债,实则“以债还债”?

表外账务数据尚好,但是正荣仅2021年上半年就发行了5笔美元债和1笔人民币债,融资金额超过80亿人民币。今年以来,正荣地产多次发布公告,赎回公司发行的优先票据,典型的“以债还债”。除了频频发债之外,正荣地产还通过信托融资为其项目进行“输血”。有媒体披露称,自去年以来,正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资,仅大业信托发行的汇金22号项目就募集资金4亿元。而根据统计,正荣地产通过信托渠道融资金额已经超过10亿元,大多都是固定收益在7.5%-8.2%的高息产品,高于正荣地产的平均融资成本。而在永续债方面,正荣地产半年报显示,截至今年6月底,正荣地产的永续资本证券金额为14.17亿元。顶着如此高息举债,正荣地产的资金压力可见一斑。

土地储备多位于一二线,成本创新高

2021年上半年,正荣新增土地储备总建筑面积约3.56百万平方米,其中的33%、28%及24%分别位于长三角、海峡西岸及珠三角三大核心区域,其余则位于中西部及环渤海。从城市的等级来看,90%新增土储皆位于一、二线城市。合约地价总额高达325.79亿元,权益金额比重仅为45.06%。仅上半年的拿地合约总价就已经达到去年全年的68.99%。而上半年的拿地成本约为9161元/平米,较上年同期增长了55.72%,创历史新高。

截至2021年6月30日,正荣地产于全国35个城市,拥有总建筑面积29.30百万平方米的土地储备,当中82%位于一、二线城市;土地储备权益占比(按建筑面积计算)约56%。

合作开发成救命稻草,1500亿销售目标难实现?

在此次业绩会上,正荣地产披露,上半年新增的24个项目里有21个都有合作方,下半年新增的土地的合作比例也会保持在50%左右。中报显示正荣地产实现合约销售金额823亿元,然而按照克而瑞披露的数据,1-6月正荣地产的权益销售额为463.5亿元,照此计算,正荣地产的权益销售比仅为56.32%。销售额近一半是合作伙伴的业绩在充数。根据正荣上半年拿地权益仅45.06%推算,正荣接下去的权益销售比同样不容乐观,1500亿的销售目标恐怕是正荣的真实销售额难以达成的。

“我们要在规模、效益、安全三方面之间取得平衡。”正荣地产董事会主席黄仙枝在2021年中期业绩会上如是说。愿景很美好,现实很残忍。无论在规模、效益还是现金流上,正荣都存在问题亟待解决。正荣能否打好“新十年”第一枪,中访网将持续关注。

来源:中访网

原创文章,作者:同立资讯网,如若转载,请注明出处:http://www.tonglibanyun.com/caijing/1868.html